Предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

Студопедия — Укрупненная классификация объектов недвижимости

предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с Предварительный осмотр и знакомство с администрацией . Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией. Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с , Предварительный осмотр и знакомство с администрацией.

предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.

Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления. При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте.

Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации [4]. Вторая стадия оценки — это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки включает: Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией.

На этой стадии оценки объект предварительно осматривается, и эксперт знакомится с его администрацией. Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта, выпускаемой им продукции, его физическом состоянии, квалификации работников и руководителей предприятия, психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия, более глубоко понять, что представляет собой данный объект.

Важно на этом этапе оценки определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчёта заказчику. Определение исходной информации и её источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники.

Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Самый распространённый способ представления общих данных — это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположение объекта то есть данные о городе, районе, где расположен объект. Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведения оценок и других объектов.

В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости — наиболее трудоёмкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература.

При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем, чтобы он смог начать оценку объекта. Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости.

Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов.

предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это не достаточно чётко.

Недостаточная чёткость формулировки целей и функций оценки — основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее: Приведённый выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания на оценку, исходя из конкретных особенностей объекта оценки.

В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчёту об оценке. Задание на оценку должно быть приложено к отчёту об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки — важный этап, организующий стороны на целенаправленную работу.

Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит от величины объекта.

Индивидуальная оценка недвижимости: — это оценка конкретного объекта на определенную дату.

В среднем продолжительность оценки объекта недвижимости составляет недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно. Подготовка и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика [4].

предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

Сбор и обработка информации. Для определения рыночной стоимости объекта используется следующая информация: Источниками этой информации могут быть городские, районные комитеты и органы, где регистрируются сделки с объектами недвижимости, риэлтерские фирмы, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать. Четвертая стадия процесса оценки — это выбор методов оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

Ремонт однокомнатной квартиры в реальном времени. Предварительный осмотр

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени.

Метод дисконтирования денежного потока непрямой капитализации применяется в тех случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта. Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения.

Основными методами затратного подхода являются: Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом.

Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует. Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта.

Технология оценки недвижимости

Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов. Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений зданий, сооруженийсоставляющие также часть этой стадии оценки, которая выполняется с применением определённых оценочных процедур и приёмов [3]. Пятая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта.

При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса.

Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое. Самые престижные офисы оснащены по последнему слову техники и имеют самый высокий уровень сервиса: Здания обеспечены собственными службами безопасности. К этой категории можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки.

Однако отличия в том, что здесь может отсутствовать центральная система кондиционирования, а парковка находится на открытом воздухе.

Как правило, эти помещения изначально не были предназначены под офисы. В таком помещении чаще всего нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная. Их стоимость зависит от расстояния до транспортных путей, станций метро и основных радиальных магистралей. Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости.

Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов.

Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это не достаточно чётко. Недостаточная чёткость формулировки целей и функций оценки — основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее: Приведённый выше состав задания на оценку имеет примерный характер.

В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания на оценку, исходя из конкретных особенностей объекта оценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику.